En los ultimos años se ha vuelto regular una práctica relacionada a la Cesión de Derechos de terrenos rurales, en los que muchas personas se han visto afectadas negativamente. Entregamos algunas recomendaciones para evitar caer en fraudes y engaños al adquirir un terreno.
Cesión o Venta de Derechos
El caso se origina desde la adquisición de una parte de un terreno rural por un grupo de compradores, a quienes generalmente se les venden las propiedades en «metros cuadrados nominales», es decir terrenos de 250 m2, 500 m2, que pueden resultar muy atractivos por el valor del terreno pero que en la práctica no corresponden a la compraventa de un terreno independiente, sino que a una cesión de derechos o venta de derechos del total de la superficie del predio. Es decir, se vende un porcentaje del terreno, sin subdividir y sin urbanizar, en áreas rurales donde su utilidad es prácticamente nula para los efectos deseados para el comprador.
Recordemos que los terrenos rurales tienen como Superficie Predial Mínima 5.000 m2 o 0,5 hectáreas, por lo que muchas personas que tienen terrenos de áreas que no pueden subdividirse, los venden de esta manera mediante venta de porcentajes de derechos, sin planos, sin loteo. Legalmente se es dueño de una parte del total, pero el terreno no puede ser utilizado para construir viviendas o cualquier otro uso distinto al agrícola. Tampoco se pueden instalar medidores de agua potable o de energía eléctrica.
¿Como construir en un Predio Rural?
Los predios rurales para que puedan ser usados con un uso habitacional, deben atravesar una serie de etapas que parten con una Solicitud de Informe Favorable (ex-Cambio de Uso de Suelo), en la que se solicita al SEREMI de Vivienda que el uso del terreno pase de agrícola a habitacional. Para ello, se debe presentar un Proyecto de Loteo en el que se puedan definir los terrenos en los que se emplazaran las unidades habitacionales y también las vías públicas, caminos, áreas verdes, equipamientos y obras de urbanización requeridas para este tipo de proyectos.
Según indica el Art. 2.2.10 de la Ordenanza General, los grados mínimos de urbanizaciónpara subdividir o urbanizar terrenos rurales es el siguiente:
Agua potable: conexión a red pública o a la red de la empresa concesionaria de servicios sanitarios correspondientes, si existe. En su defecto, sistema de redes colectivas con fuente propia, de acuerdo a lo dispuesto en el Código Sanitario y sus reglamentos, aprobado por la autoridad sanitaria correspondiente.
Alcantarillado: conexión a red pública o a la red de la empresa concesionaria de servicios sanitarios correspondientes, si existe. En su defecto, redes colectivas conectadas a plantas de tratamientos y su disposición final, conforme a lo dispuesto en el Código Sanitario y sus reglamentos, aprobado por la autoridad sanitaria correspondiente.
Evacuación de aguas lluvias: el escurrimiento de las aguas se deberá hacer en forma natural por calles y pasajes, o por cauces naturales o artificiales de aguas o mediante pozos absorbentes, u otra solución alternativa técnicamente aceptable.
Pavimentación: se aplicará lo dispuesto en el artículo 3.2.5. de la presente Ordenanza.
Electricidad: conexión a red pública, si la hubiere, o a generador, acorde con los requerimientos del proyecto. Todas las redes de electrificación, de alumbrado público y sus respectivas obras complementarias se ejecutarán en conformidad a las normas y especificaciones sobre diseño y construcción, de acuerdo a las normas técnicas vigentes.
No es un proceso sencillo o breve, lo que origina que los propietarios se salten estos pasos, vendan los terrenos en cesiones de derechos y le deleguen la responsabilidad a los nuevos dueños de este proceso, quienes deben asumir los costos de realizar todos los proyectos arriba mencionados. No es ilegal, pero se aprovecha del poco conocimiento que existen en el general de las personas acerca de estos procesos.
¿Como evito caer en engaños?
Lo importante siempre es Informarse antes de comprar, solicitar al comprador todos los antecedentes del terreno:
Solicite siempre la aclaración de lo que está comprando, si es un porcentaje del terreno (Cesión o Venta de Derechos) o realmente un predio independiente.
Si es parte de un Loteo, solicite antecedentes legalizados ante notario en lo posible o copias con timbres originales de la municipalidad del Proyecto de Loteo aprobado. Recuerde que no es lo mismo un Anteproyecto de Loteo que un Proyecto de Loteo, el primero no obliga a urbanizar, el segundo si.
Consulte por el grado de urbanización del terreno, cualquier elemento que falte del listado indicado arriba, tendrá que ser costeado por el nuevo dueño del terreno.
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